樓上漏水樓下被淹，賠償責(zé)任誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？

原告張某于2021年購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)1502室房屋，裝修后于2022年5月入住。2022年8月，物業(yè)公司在對(duì)空置房進(jìn)行日常巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)1602住戶房間漏水，經(jīng)檢查系廚房堵絲漏水，導(dǎo)致張某家被水浸泡，屋頂滲漏，房屋內(nèi)墻面、地面、柜子等遭受不同程度的損壞。

多次協(xié)商賠償未果后，張某訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司及1602室房屋所有人王某共同賠償房屋維修損失、物品損失等財(cái)產(chǎn)損失。

訴訟中，張某向法院申請(qǐng)對(duì)其房屋的維修費(fèi)用、物品損失進(jìn)行鑒定，經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定，張某家內(nèi)因漏水造成的損失為17萬(wàn)余元，張某為此支付鑒定費(fèi)用6000元。

銅山法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為各被告是否應(yīng)當(dāng)對(duì)原告的房屋維修損失承擔(dān)責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百六十五條規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。依照法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)的，其不能證明自己有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，根據(jù)開(kāi)發(fā)商與王某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定及開(kāi)發(fā)商向王某交付的住宅質(zhì)量保證書(shū)的規(guī)定，保修期以收房通知書(shū)上注明的收房日作為起始時(shí)間，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝的保修期限為2年。根據(jù)查明的事實(shí)，漏水的1602號(hào)房屋因廚房管道上的堵絲處漏水，繼而導(dǎo)致張某的房屋受損。1602號(hào)房屋上房未滿兩年，漏水的部位依舊在保修期內(nèi)，顯然未超過(guò)房屋相關(guān)部位的保修期限及合理使用期限，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)對(duì)因房屋質(zhì)量造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

王某作為1602號(hào)房屋的所有人，在接收房屋后，對(duì)其房屋具有法定的管理義務(wù)，雖然房屋為空置房，但其管理義務(wù)并不能因此而免除。根據(jù)王某“一年沒(méi)有到房屋查看了”等陳述，可知其在房屋空置期間并未盡到足夠且合理的管理和維護(hù)義務(wù)，且漏水點(diǎn)為廚房?jī)?nèi)的堵絲處，在正常情況下室內(nèi)水閥應(yīng)當(dāng)處于關(guān)閉狀態(tài)，而事發(fā)時(shí)閥門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)， 王某作為房屋所有人存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。

物業(yè)公司在明知1602號(hào)房屋長(zhǎng)期空置，且王某已經(jīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)的情況下，對(duì)該空置房具有定期檢查、維護(hù)的義務(wù)，但物業(yè)公司工作人員在告知王某會(huì)定期檢查房屋后，并未按照承諾“一個(gè)月巡查一次”，而是“一個(gè)季度巡查一次”，巡查頻率顯然過(guò)長(zhǎng)，不足以達(dá)到“定期巡查、維護(hù)”的程度。

同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在巡檢時(shí)查看水井箱內(nèi)水閥門(mén)是否關(guān)閉以及房屋內(nèi)的水閥是否關(guān)閉，但從查明的事實(shí)及物業(yè)公司“不了解水電開(kāi)關(guān)情況”等陳述看，物業(yè)公司并未盡到相關(guān)職責(zé)。1602號(hào)房屋外的水閥門(mén)安裝在水井箱中，該水井箱處于室外的公共區(qū)域，應(yīng)屬于物業(yè)公司的管理范圍，物業(yè)公司對(duì)此具有法定的檢查、管理義務(wù)，其以水井箱內(nèi)的鑰匙系通用、其他業(yè)主或裝修工人等都可能持有為由主張免責(zé)，缺乏依據(jù)。因此，物業(yè)公司對(duì)房屋漏水給張某造成的損失亦有一定的過(guò)錯(cuò)。

綜上，考慮漏水原因、各方過(guò)錯(cuò)等因素，法院酌定開(kāi)發(fā)商對(duì)張某房屋損失承擔(dān)60%的賠償責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)25%的賠償責(zé)任，王某承擔(dān)15%的賠償責(zé)任。

本案主審法官劉莉平介紹，在日常生活中因漏水產(chǎn)生的糾紛并不罕見(jiàn)，在遇到類(lèi)似的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)查找原因，并聯(lián)系物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)。樓上業(yè)主也應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助，配合查看現(xiàn)場(chǎng)。如果漏水原因容易查找，確實(shí)是樓上排水滲漏產(chǎn)生，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)商修復(fù)處理；如果漏水原因不容易查找，就應(yīng)當(dāng)共同委托第三方有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)鑒定，確定為樓上房屋出現(xiàn)漏水后，進(jìn)一步溝通修復(fù)后并委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)修復(fù)方案、修復(fù)費(fèi)用作出評(píng)估。在此過(guò)程中，鄰里之間應(yīng)換位思考，友好協(xié)商處理，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，維系鄰里之間友好關(guān)系。

對(duì)于漏水造成的損失，如果房子還在保修期內(nèi)，又確定不是人為破壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商修補(bǔ)處理。當(dāng)開(kāi)發(fā)商按業(yè)主要求派人修補(bǔ)后，仍未解決漏水問(wèn)題或維修不到位，反復(fù)兩次后，業(yè)主可以自行找人維修，注意保存好相關(guān)證據(jù)，以便向開(kāi)發(fā)商主張維修費(fèi)用。若開(kāi)發(fā)商拒不支付，業(yè)主可以到質(zhì)監(jiān)等部門(mén)投訴，或通過(guò)司法途徑尋求解決。